Dalle sponde del Tevere a quelle del Naviglio, chi frequenta il mondo dell’urbano e delle professioni della città ha vissuto negli ultimi giorni la conclusione in pompa magna di un’epopea sotterranea che attraversa Roma dal 2025: il concorso di idee “Roma REgeneration: una visione per Roma”, promosso dalla Fondazione Roma REgeneration con il patrocinio del Comune di Roma e della Regione Lazio. 

La Fondazione è stata costituita nell’agosto 2023 su iniziativa di tre società di gestione del risparmio immobiliare: DeA Capital Real Estate SGR, Investire SGR e Fabrica Immobiliare SGR.

Vale la pena fermarsi un momento su chi sono questi soggetti, prima di discutere il concorso.

Chi promuove Roma REgeneration?

DeA Capital Real Estate SGR gestisce 12 miliardi di patrimonio in oltre 50 fondi immobiliari ed è controllata al 100% dal Gruppo De Agostini, che fa capo alle famiglie Boroli e Drago. È una delle SGR più grandi d’Italia. DeA Capital RE SGR gestisce circa 700 immobili, per un totale di 5 milioni di mq, con oltre il 60% del patrimonio concentrato tra Roma e Milano e oltre 400 mila mq tra nuovi sviluppi e riconversioni. Il Fondo Ambiente, gestito da DeA Capital Real Estate SGR e interamente partecipato da AMA, è proprietario dell’area alla Montagnola per cui Roma Capitale e AMA hanno avviato un processo di rigenerazione di oltre 2 ettari attraverso un concorso internazionale di progettazione. 

Vale la pena annotare, a margine, che ad aprile 2026 – a concorso concluso – Banca d’Italia ha trasmesso alla SGR gli esiti di alcuni accertamenti ispettivi conclusi a dicembre 2025, rilevando un’esposizione al rischio di riciclaggio e chiedendo il ricambio della maggioranza del CDA, incluso l’amministratore delegato Emanuele Caniggia, che ha rimesso le deleghe il 29 aprile 2026. Una vicenda che non riguarda il concorso, ma che contribuisce al profilo del soggetto promotore.

Investire SGR, invece, appartiene al Gruppo Banca Finnat ed è il gestore del Fondo Immobili Pubblici TIP, il soggetto che dal 2013 detiene la proprietà del palazzo di via Santa Croce in Gerusalemme 55, dove ha sede Spin Time Labs: 400 persone, oltre venti nazionalità, laboratori, cultura, housing. Lo stesso fondo che ha rifiutato sistematicamente di cedere l’immobile al Comune di Roma a condizioni accessibili (tramite il Piano Casa), preferendo l’appetitosa opzione di destinazione alberghiera.

Lo stesso fondo che, a dicembre 2025, ha ottenuto dal Tribunale civile di Roma una condanna del Viminale a 21 milioni di euro per il mancato sgombero di Spin Time, con una penale mensile di 206 mila euro a decorrere da gennaio 2026.

Fabrica Immobiliare SGR, per ultima, è controllata dal Gruppo Caltagirone — (Il Messaggero, Il Mattino) uno dei gruppi industriali privati più radicati nella storia economica e politica romana. Una storia che non si racconta senza menzionare l’intreccio strutturale con la politica locale e nazionale: dai rapporti con il centrodestra romano degli anni del boom immobiliare, alle partecipazioni incrociate con il sistema bancario e assicurativo, fino alla presenza editoriale che garantisce al gruppo una voce diretta nel dibattito pubblico sulla città che i suoi fondi contribuiscono a trasformare. 

L’ultimo capitolo è il termovalorizzatore di Santa Palomba: l’appalto – valore stimato 7,4 miliardi su tutta la durata della concessione – è stato aggiudicato a un raggruppamento guidato da Acea Ambiente in cui Vianini Lavori, controllata del Gruppo Caltagirone, figura tra i mandanti. Lo stesso Caltagirone è anche azionista di Acea al 5,45%: il risultato è una concentrazione di interessi che merita di essere nominata. Lo stesso  gruppo costruisce e gestisce il patrimonio immobiliare attraverso Fabrica SGR, controlla due quotidiani romani e partecipa all’infrastruttura critica di smaltimento rifiuti della capitale. Non è una coincidenza biografica. È una mappa di potere urbano.

Questi tre soggetti hanno fondato insieme una fondazione no-profit per “supportare il policy maker nello sviluppo sostenibile e inclusivo della città di Roma”. E hanno promosso  il concorso di idee di cui sopra, rivolto a professionisti dell’urbano: non solo studi di architettura, paesaggio e ingegneria ma anche un ampio ventaglio di agenzie e studi professionali esperti nel campo della partecipazione e dell’innovazione sociale.

Il concorso e la sua grammatica

L’obiettivo dichiarato nel bando è “ottenere una visione della Capitale che sia in grado di rispondere alle esigenze di una comunità sempre più attenta ai temi dell’inclusività, della sostenibilità e della vivibilità, valorizzando le vocazioni delle diverse aree della capitale, ed al contempo dando chiarezza agli investitori e agli organismi economici sul dove e come operare sul territorio, rispettando una coerenza socio/economica/infrastrutturale che consenta uno sviluppo sostenibile.” (pag. 3 del bando)

La formula è strutturata secondo una logica win-win, dove gli aspetti sociali e finanziari sono obiettivi compatibili, termine che appartiene ormai al vocabolario standard della finanza immobiliare sostenibile. Non c’è nulla di nuovo: da anni i grandi fondi immobiliari hanno imparato che il lessico della rigenerazione, della partecipazione e dell’inclusività è uno strumento di legittimazione straordinariamente efficace. Permette di presentare operazioni di valorizzazione patrimoniale come atti di cura urbana, di coinvolgere professionisti credibili come scudo simbolico, di costruire interlocuzione con istituzioni e amministrazioni locali su un piano discorsivo condiviso.

A Milano il meccanismo ha assunto forme diverse ma convergenti: Coima – il fondo che prima dell’inchiesta giudiziaria aveva costruito il brand più sofisticato di finanza immobiliare “rigenerativa” del paese, con certificazioni ESG, partnership universitarie e un fondo intestato all’impatto urbano – si è ritrovata al centro di un’indagine in cui le chat tra il suo AD, l’assessore alla Rigenerazione urbana e il DG del Comune commenterebbero, secondo la Procura, una spartizione organizzata del patrimonio pubblico. Hines, nell’area Ex Trotto dove sta sviluppando 130mila mq, ha finanziato laboratori scolastici con Legambiente e programmi didattici per le primarie del municipio esattamente mentre era in corso la definizione del masterplan. Lendlease a Milano Santa Giulia ha aperto due anni di eventi culturali gratuiti per il quartiere, con il sindaco sul palco, pochi mesi dopo aver firmato la concessione olimpica. Strumenti diversi, stessa funzione: costruire capitale simbolico e relazioni istituzionali prima che le decisioni urbanistiche siano prese.

Il concorso, lanciato al MIPIM (Marché international des professionnels de l’immobilier) di Cannes nel 2025, ha visto una prima fase di raccolta di proposte e una seconda di progettazione più dettagliata, riservata alle sei idee migliori. È stato messo in palio un premio di €120.000  per il primo classificato, €70.000  per il secondo e €25.000 per gli altri quattro. 

Chi ha vinto e cosa ci dice

Ed è qui che la storia diventa più interessante  e più rivelatrice.

Tra i partecipanti della cordata vincente figurano, a quanto risulta, numerosi soggetti che si occupano professionalmente di impatto sociale, contrasto alla povertà alimentare e urbanistica di genere. Con denominazioni alternative che dicono molto sul processo di traduzione che avviene quando certe competenze vengono ingaggiate in questi  contesti. Temi che, con tutto il loro peso materiale e politico, diventano una componente di un piano strategico, un layer tematico tra gli altri, utilizzabile come qualsiasi altro asset urbano. 

È una domanda seria, non retorica. I saperi e le metodologie sviluppati per leggere la vulnerabilità sociale – e in alcuni casi per contrastarla – cambiano natura quando vengono messi al servizio di chi quelle vulnerabilità materialmente produce? 

La risposta che la neutralità dello strumento tecnico esaurisce la responsabilità professionale è difendibile in astratto. 

Lo è meno quando gli stessi professionisti che hanno prodotto la valutazione d’impatto sociale di Spin Time – dimostrando in Campidoglio che ogni euro investito nella regolarizzazione avrebbe generato 1,95 euro di valore sociale – sono poi tra quelli che si spendono per il bando di Roma REgeneration, la fondazione creata dagli stessi fondi immobiliari che quel valore sociale vogliono demolire per farci un albergo. What a time to be alive, effettivamente.

Non si tratta di coerenza biografica, le contraddizioni sono inevitabili e spesso produttive. Si tratta di capire se esiste un punto in cui l’utilizzo selettivo della propria credibilità critica per operazioni di questo tipo non è più un trade-off professionale, ma qualcosa di strutturalmente diverso: la fornitura di copertura simbolica a soggetti che ne hanno bisogno precisamente perché il loro profilo è controverso.

In questo spazio non riteniamo pertinente discutere il contenuto dei progetti presentati e di quelli premiati. Si aprirebbe un capitolo ampio di considerazioni necessariamente parziali sul lavoro di tanti e tante progettisti/e. 

Il problema è a monte. L’argomento che suggerisce di sospendere il giudizio sul bando finché non sono resi pubblici i progetti, che invita ad anteporre la qualità del gesto progettuale alle condizioni di contesto in cui viene realizzato, è fallace. Invita a guardare il dito e non la luna. È esso stesso una pratica di legittimazione di chi sta dietro Roma REgeneration, come se un progetto di qualità bastasse a salvaguardare la comunità dagli interessi estrattivi di chi promuove l’iniziativa.

La domanda sulla militanza selettiva

Roma è attraversata da conflitti urbani precisi, con posizionamenti altrettanto precisi.

C’è chi si è schierato con forza contro il progetto trasformazione degli ex Mercati Generali all’Ostiense, leggendo come un’operazione speculativa mascherata da rigenerazione – studentati, retail, spazi “aperti alla cittadinanza” costruiti da un fondo americano (Hines) su un’area che molti considerano patrimonio collettivo da restituire in forma diversa. Posizione legittima, argomentata, sostenuta da reti di comitati e associazioni.

La domanda è semplice: chi ha assunto quella posizione, e che ora partecipa a un concorso promosso da Investire SGR (lista completa dei partecipanti) – lo stesso fondo che ha acquisito patrimonio ex-pubblico cartolarizzato, che preferisce l’albergo alle 400 famiglie, che costruisce residenziale di lusso sulle ceneri di immobili sociali sgomberati – sta praticando una distinzione analitica tra operazioni diverse, oppure sta applicando criteri selettivi che hanno più a che fare con la prossimità dei soggetti che con la natura delle operazioni?

Non è una domanda con risposta ovvia. Ma va posta.

Analoga la questione per chi pratica urbanistica di genere, un campo di ricerca e progetto che ha nella critica alla città patriarcale, escludente e diseguale il suo fondamento epistemologico. Prestare la propria expertise a soggetti che per anni hanno sostenuto e praticato espansione immobiliare indiscriminata, spesso in cambio di qualche aiuola, qualche incarico, qualche concessione cosmética, è una scelta che chiede quantomeno di essere nominata per quello che è: una forma di specializzazione professionale che il mercato remunera e che la critica disciplinare dovrebbe almeno interrogare. Non condannare, ma quantomeno interrogare.

Il riferimento non è generico. Certi ambienti della ricerca e della progettazione urbana milanese e romana, da anni strutturalmente connessi con committenze immobiliari attraverso convenzioni, accordi quadro e progetti di ricerca applicata, hanno sviluppato una capacità notevole di tenere insieme il linguaggio critico e la pratica collaborativa. È una posizione che si deve argomentare, non  dare per scontata sotto il cappello della “complessità”.

Il problema del concorso come forma

C’è un punto che trascende i soggetti specifici e riguarda la forma stessa dell’operazione.

Un concorso di idee sul futuro di una città è, nella sua struttura, un dispositivo a partecipazione ristretta: vi accedono professionisti, team organizzati, soggetti con le risorse e le competenze per produrre masterplan visivamente elaborati entro scadenze competitive. La “visione” che produce è necessariamente una visione esperta – costruita con gli strumenti analitici e grafici delle professioni dell’urbano, presentata in forme che presuppongono un pubblico già alfabetizzato.

Questo non è un difetto tecnico, ma una scelta politica. Una scelta che decide chi ha voce nel definire il futuro della città e in quale forma quella voce si esprime.

Roma è una città con le periferie tra i contesti urbani più fragili d’Europa, con una crisi abitativa strutturale, con quartieri interi che vivono la “rigenerazione urbana” come sinonimo di espulsione. La domanda su “come deve diventare Roma” non è una domanda tecnica. È una domanda politica che richiederebbe processi di partecipazione reale – non tavoli di ascolto decorativi, non workshop con post-it, non assemblee convocate dopo che i masterplan sono già stati disegnati – ma processi in cui chi abita la città è soggetto della trasformazione, non oggetto di pianificazione.

Invece, abbiamo un concorso di idee finanziato da fondi immobiliari, vinto da team di professionisti, celebrato con un evento in pompa magna. Una forma che replica esattamente la logica del PNRR nella sua versione urbana: tecnicizzazione delle scelte politiche, neutralizzazione del conflitto attraverso il linguaggio dell’expertise, sostituzione della partecipazione con la consultazione e della trasformazione sociale con l’ottimizzazione dei flussi.

In una fase in cui la policrisi (climatica, abitativa, democratica)  richiederebbe esattamente il contrario: radicalizzazione della domanda politica, alleanze tra saperi critici e pratiche di trasformazione, rifiuto della neutralità tecnica come postura intellettuale – assistiamo invece alla colonizzazione progressiva del campo critico da parte di operatori che hanno ogni interesse che quella critica rimanga entro certi confini.

Conclusione 

Non si tratta di purezza. Si tratta di chiarezza.

La città che lotta contro l’esclusione, che pratica innovazione sociale in senso stretto, che crede nella rigenerazione urbana come redistribuzione del potere e delle risorse – non è compatibile, strutturalmente, con la città dei concorsi banditi dai fondi immobiliari nostrani. Non perché le persone che vi partecipano siano in malafede, ma perché il dispositivo è progettato per produrre legittimità, non trasformazione.

Nominare questa incompatibilità non risolve nulla. Ma senza nominarla si contribuisce, attivamente, a dissolverla.

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