Per oltre vent’anni gli Ex Mercati Generali di Roma sono rimasti abbandonati, lasciando spazio a un ecosistema naturale spontaneo. Oggi, mentre la città cresce e il valore del suolo aumenta, l’arrivo di un grande fondo immobiliare accelera la trasformazione dell’area, senza alcun coinvolgimento della cittadinanza. La vicenda racconta il modello romano di speculazione urbana, la crisi del ruolo pubblico e la possibilità di nuovi modi di vivere e rigenerare la città.

Cosa sta succedendo agli Ex Mercati Generali

La scorsa settimana il quartiere Ostiense di Roma è stato svegliato dalle ruspe. All’interno dell’area degli Ex Mercati Generali, mezzi meccanici hanno cominciato a sradicare piante e abbattere alberi. Per oltre vent’anni quello spazio è rimasto abbandonato e interdetto al pubblico e, lontano dallo sguardo dei cittadini, si è rigenerato un grande parco naturale spontaneo che costituisce ad oggi uno degli esempi più significativi di rinaturalizzazione urbana nel centro della città.

L’intervento è iniziato senza preavviso. Solo in un secondo momento Roma Capitale ha diffuso un comunicato ufficiale [1], definendo le operazioni in corso semplici «attività di sfalcio e pulizia» (Comune di Roma 2026), un intervento antidegrado finalizzato alla messa in sicurezza e al «ripristino delle condizioni di decoro». Così, un ecosistema biologico complesso e ricco di biodiversità viene ridotto ad un ammasso di specie erbacee e infestanti da eliminare. 

Un gruppo di cittadini è entrato nell’area nel tentativo di fermare i mezzi e aprire un confronto con l’amministrazione, ma la richiesta è stata respinta. Da quel momento è stato avviato un presidio permanente, in cui abitanti del quartiere e attivisti si ritrovano davanti agli Ex Mercati Generali per chiedere l’immediato blocco delle operazioni, la tutela della vegetazione esistente e l’apertura di un dibattito pubblico sul destino dell’area.

Quanto sta accadendo agli Ex Mercati Generali va ben oltre una questione di manutenzione ordinaria:  è un conflitto sul significato stesso di città, su chi ha il potere di orientare le trasformazioni urbane e su quali presunti interessi pubblici vengono realmente perseguiti in questo processo.

Un abbandono programmato 

La storia degli Ex Mercati Generali come li conosciamo oggi inizia nel 2002, quando le attività mercatali vengono interrotte e trasferite a Guidonia. I padiglioni, costruiti nel 1922 e vincolati dalla Soprintendenza per il loro valore storico e architettonico, restano chiusi nonostante fossero ancora in buono stato e pienamente utilizzabili. Da quel momento l’area entra in una lunga fase di sospensione e attesa. Una gara internazionale [2] indetta nel 2003 e vinta dallo studio OMA di Rem Koolhaas nel 2005, rilancia il sito con il progetto della cosiddetta “Città dei Giovani” [3]. Nel 2006 il comune firma una convenzione con Lamaro, capogruppo della società concessionaria SCO (Sviluppo Centro Ostiense) [4]. I lavori partono nel 2008, ma si fermano quasi subito.

Negli anni successivi il progetto viene rimodulato più volte ma ad ogni promessa segue una nuova paralisi. Il concessionario continua a proporre aumenti di volumetrie e cambi di destinazione d’uso per ristabilire l’equilibrio economico-finanziario fino al 2017, quando il comune approva una variante definitiva al progetto iniziale [5], ma anche questa non avrà seguito. Nel 2022, infatti, l’Autorità Nazionale Anticorruzione (ANAC) [6] apre un’indagine sull’iter della concessione, evidenziando ritardi nell’esecuzione e un forte squilibrio tra interessi pubblici e vantaggi privati [7]. La variante viene infine revocata dal Comune [8], ritenuta non più coerente con l’interesse collettivo vista l’inattualità delle destinazioni d’uso e il mutamento del contesto urbano ed economico.

Mentre la gente parla, la natura lavora!

Nel frattempo sono trascorsi più di vent’anni. Al vuoto decisionale lasciato dalla politica se n’è sovrapposto un altro, fisico e materiale, prodotto dall’assenza di controllo e di presenza umana. Eppure questi due vuoti non coincidono. Se il primo resta immobile, sospeso in una lunga inerzia istituzionale, il secondo è tutt’altro che inerte. È uno spazio vivo, attraversato da processi silenziosi ma continui.

“Mentre la gente parla, la natura lavora!”: lo ricorda un graffito sul ponte che scavalca l’area degli Ex Mercati, uno dei pochi punti da cui è possibile intravedere ciò che accade all’interno di uno spazio a lungo recintato. Lontano dall’azione umana, la natura ha potuto agire indisturbata, riappropriandosi progressivamente di un territorio che la città le aveva sottratto.

In questo tempo sospeso, anche l’area ha cambiato volto. Gli scavi avviati nel 2008 hanno fatto riemergere le acque dell’Almone, antico fiume sacro ai Romani, la cui presenza continua a mantenere umido e fertile il suolo. La risalita della falda ha favorito la formazione di una zona umida spontanea, trasformando gli Ex Mercati Generali in un ecosistema fluviale urbano, una vera e propria oasi all’interno di un quartiere densamente costruito nel centro della città. Pioppi bianchi, salici, canne palustri e una ricca biodiversità hanno progressivamente colonizzato padiglioni e cortili, dando forma a un habitat riconducibile a un paesaggio anteriore alla stessa civiltà romana, come osserva il biologo e ricercatore della Sapienza di Roma Giuliano Fanelli. Un’area umida, nata al di fuori di ogni pianificazione che oggi contribuisce silenziosamente alla regolazione del clima, riduce l’inquinamento e assorbe le acque piovane. Benefici che incidono quotidianamente sulla vivibilità del quartiere e confermano l’importanza di spazi naturali del genere nelle città.

Quello che oggi il Comune definisce “sfalcio e pulizia” coincide quindi, nei fatti, con la cancellazione di un paesaggio fragile e raro, formatosi lontano dalle logiche del profitto e capace di produrre valore pubblico.

L’investitore “giusto”

Nel frattempo, però, anche la città è cambiata. Il quartiere tutto intorno si è trasformato, il costo della vita è aumentato così come il valore del suolo. Tutto si è mosso, tranne il progetto, rimasto per anni in una condizione di stallo, fino al 2025, quando subisce un’improvvisa accelerazione con l’ingresso dell’investitore giusto.

Lo scorso maggio entra nell’accordo Hines, fondo immobiliare statunitense tra i principali operatori globali nel settore degli investimenti immobiliari. Con il suo arrivo, ciò che per anni era rimasto bloccato si sblocca rapidamente. In pochi mesi, il concessionario SCO e Hines formalizzano un Atto d’Obbligo nei confronti di Roma Capitale e, il 10 novembre 2025, il Comune firma una nuova convenzione [9] che affida per sessant’anni i nove ettari di suolo pubblico ai soggetti privati coinvolti nell’operazione.

Il progetto allegato all’accordo e presentato lo scorso 25 luglio presso il Teatro Palladium [10], prevede la costruzione di dieci nuovi edifici, di cui sette destinati a uno studentato da oltre 2000 posti letto, con canoni fino a 1050 euro al mese per una stanza singola e 500 per un posto letto in doppia. A questo si aggiungono circa 2.500 posti auto, in parte interrati e in larga misura a pagamento. I ricavi stimati per il privato superano i 30 milioni di euro annui, a fronte di un canone di concessione di circa 165 mila euro l’anno. Una sproporzione che rende evidente lo squilibrio tra profitto privato e beneficio collettivo.

Partecipazione negata e risposta dal basso

La definizione dell’accordo e del progetto è avvenuta senza alcun reale coinvolgimento della cittadinanza, nonostante nel caso di Progetti Urbani di questa scala e su suolo pubblico la partecipazione sia prevista obbligatoriamente dalla Deliberazione del Consiglio Comunale n. 57 del 2 marzo 2006 Regolamento di Partecipazione dei cittadini alla trasformazione urbana [11]. La norma prevede l’attivazione di un percorso partecipativo preventivo, prima dell’approvazione del progetto e della firma degli atti. Agli Ex Mercati Generali è avvenuto l’esatto contrario: nessuna consultazione, nessun confronto pubblico, nessun processo condiviso sul destino di nove ettari di suolo pubblico sottratti per oltre vent’anni all’uso collettivo.

È in risposta a questa assenza strutturale di dialogo che, nell’ottobre 2025, nasce il Comitato Civico per la Tutela degli Ex Mercati Generali, un’assemblea spontanea di abitanti del quartiere e cittadini che si riunisce ogni lunedì in incontri pubblici e contesta il progetto approvato dal Comune, chiedendo il blocco immediato della convenzione, giudicata opaca e fortemente sbilanciata a favore del privato.

Il Comitato chiede l’avvio di un percorso pubblico realmente trasparente e partecipato, che consenta di ripensare un progetto alternativo per l’area, orientato alla tutela dell’ecosistema formatosi negli anni e dal recupero dei padiglioni storici esistenti, da destinare almeno in parte a servizi per il quartiere. Questo potrebbe aprire a forme di co-gestione degli spazi pubblici fondate sul coinvolgimento diretto della cittadinanza, in alternativa a un modello interamente affidato al privato.

Dopo settimane di pressioni e richieste di chiarimento da parte del Comitato, il 26 novembre il presidente dell’VIII Municipio, Amedeo Ciaccheri, convoca un’assemblea pubblica alla presenza dell’assessora ai Lavori Pubblici Ornella Segnalini e della consigliera capitolina del PD Valeria Baglio. In quell’occasione viene ribadito l’interesse pubblico dell’intervento e promessa la futura pubblicazione della documentazione progettuale, insieme all’attivazione di tavoli di lavoro aperti alla cittadinanza, in vista dell’approvazione del progetto definitivo, prevista entro 150 giorni dalla firma della convenzione, dunque entro il 9 aprile 2026.

A oggi, i documenti non sono stati resi pubblici e le richieste avanzate dal Comitato, dalla verifica di assoggettabilità alla Valutazione di Impatto Ambientale, alla sospensione della convenzione e all’avvio di un vero processo partecipativo, sono rimaste senza risposta.  E prima dell’approvazione del progetto definitivo, senza alcuna comunicazione formale di avvio dei lavori, il 16 gennaio 2026 le ruspe sono entrate nell’area, distruggendo in due giorni l’ecosistema umido che si era lentamente rigenerato e che avrebbe richiesto, semmai, tutela e cura.

Solo a intervento avviato, pochi giorni fa, Roma Capitale ha annunciato l’apertura di tre “tavoli tematici di dialogo e ascolto con il territorio” [12], definiti come occasioni di approfondimento sugli “indirizzi della riqualificazione dello spazio urbano”, con l’obiettivo di favorire la “piena integrazione dell’area con il quadrante Ostiense – Garbatella”. Indirizzi, però, già definiti, con una convenzione firmata e un progetto blindato.

A cosa servono questi tavoli, quando il margine di incidenza reale sul progetto è ormai nullo? Non si tratta di un percorso per decidere insieme il futuro degli Ex Mercati Generali, ma di una consultazione tardiva finalizzata a rendere più digeribile un progetto già approvato. Si può discutere del contorno, non del merito. 

L’apertura di questi tavoli non rappresenta dunque una svolta partecipativa, ma il risultato diretto della mobilitazione portata avanti dal Comitato a partire da ottobre. Ma si tratta pur sempre di una partecipazione senza potere, utile solo a legittimare decisioni già prese e non a garantire un reale diritto dei cittadini a incidere sulle trasformazioni urbane.  Ancora una volta, la città resta fuori dal processo decisionale e il quartiere viene trattato come spettatore passivo di un futuro già scritto.

Trasformazione urbana senza cittadinanza 

Quanto accade agli Ex Mercati Generali riflette un modo ormai consolidato di governare la città.  Le grandi trasformazioni urbane si definiscono in spazi chiusi, attraverso processi opachi e senza un reale coinvolgimento pubblico. La partecipazione viene ridotta ad un adempimento formale arrivando solo dopo che le decisioni sono state prese, e confinando i cittadini alla scelta di dettagli secondari, con l’illusione di essere stati coinvolti.

Il paradosso emerge con chiarezza se si guarda ad altre iniziative promosse con grande enfasi dalla stessa amministrazione. Lo scorso anno il Comune ha avviato un articolato processo di mappatura partecipata dei quartieri [13] coinvolgendo Municipi, università e istituti di ricerca e invitando anche la popolazione a esprimersi attivamente attraverso una piattaforma digitale. Un’esperienza senz’altro positiva, che dimostra come la partecipazione sia effettivamente possibile e praticabile, almeno finché non mette in discussione interessi economici e assetti consolidati. “Mejo de te, chi la conosce?”, recitava il claim della campagna; e così, mentre ai cittadini veniva chiesto di confrontarsi sui confini geografici dei quartieri di Roma, le decisioni destinate a incidere in modo irreversibile sul destino di nove ettari di suolo pubblico per i prossimi decenni venivano assunte in sordina, senza alcun confronto.

È in questo scarto che la partecipazione smette di essere un diritto democratico e uno spazio di conflitto legittimo, per trasformarsi in una concessione consentita solo quando non interferisce con traiettorie di sviluppo già definite.

In questa dinamica si rivela una visione precisa della città, sempre meno intesa come luogo politico e come bene comune e sempre più ridotta a un insieme di asset da valorizzare economicamente. Suolo, edifici, funzioni e comunità vengono valutati in termini di attrattività e rendita, e anche la natura, quando non è funzionale al progetto, diventa un ostacolo da eradicare.

La rinaturalizzazione spontanea degli Ex Mercati e l’ecosistema umido formatosi nel tempo non vengono presi in considerazione, così come le istanze dei cittadini e il loro diritto di immaginare un futuro diverso per il quartiere. Si tratta di un paradigma ormai consolidato a Roma: spazi abbandonati o sottoutilizzati vengono lasciati a lungo in sospeso, il loro valore cresce nel tempo e, infine, vengono privatizzati attraverso la retorica della “rigenerazione” e del “salvataggio dal degrado”, mentre chi vive e attraversa la città resta escluso dai processi decisionali. In questo schema, l’amministrazione pubblica finisce per assumere il ruolo di facilitatore dell’investimento privato, rinunciando a governare la trasformazione urbana e, di fatto, al proprio ruolo di garante dell’interesse collettivo.

Non è un caso isolato: il “modello Roma”

La vicenda degli Ex Mercati Generali non è un’eccezione, ma la manifestazione di un modello urbano che a Roma si ripete ormai da anni: studentati privati, strutture ricettive e operazioni immobiliari presentate come “rigenerazione urbana” che, nei fatti, producono rendite per pochi e benefici collettivi minimi, favorendo gentrificazione ed esclusione.

Non è un caso che questi interventi si concentrino in quartieri a forte vocazione universitaria come San Lorenzo, Ostiense o il Pigneto. Sono luoghi che hanno costruito il loro valore grazie alla presenza studentesca, al fermento culturale e a una relativa accessibilità economica. Una volta generato, però, questo capitale immateriale viene rapidamente estratto e trasformato in profitto. 

Canoni inaccessibili, residenze di lusso presentate come housing sociale calmierato, spazi culturali ceduti a fini commerciali: gli studenti, inizialmente utilizzati come argomento per legittimare la trasformazione, diventano le prime vittime di processi che li espellono dai quartieri che loro stessi hanno contribuito a rendere vivi e attrattivi.

È una forma di youthwashing: una popolazione giovane strumentalizzata per rendere accettabili trasformazioni urbane che di sociale hanno poco o nulla e che, nella sostanza, rispondono a logiche speculative. Questo fenomeno non è casuale né può essere letto come il semplice risultato di dinamiche di mercato.

Il PNRR si pone come obiettivo, entro il 2026, la creazione di 60.000 nuovi posti letto destinati all’housing universitario [14]. Per incentivarne la realizzazione, un settore pubblico spesso in affanno favorisce l’intervento di soggetti privati, che spesso dispongono di maggiori capitali e competenze, a cui poi viene affidata la gestione delle strutture. I vincoli sulle destinazioni d’uso, tuttavia, sono limitati nel tempo e valgono solo per dodici anni, al termine dei quali il privato è legittimato a riconvertire gli edifici verso usi più redditizi, tipicamente alberghieri o ricettivi.

In questo quadro, anche la previsione di affitti a canoni calmierati non incide in modo sostanziale sull’accessibilità. La calmierazione, infatti, viene definita come una riduzione percentuale del 15% rispetto ai valori medi di mercato, che nelle aree universitarie risultano già notoriamente elevati, soprattutto per una stanza singola. Ne derivano affitti solo lievemente inferiori a quelli correnti e comunque inaccessibili per la maggioranza degli studenti.

Gli studentati, pertanto, non emergono come risposta strutturale all’emergenza abitativa degli studenti, ma assumono il ruolo di strumenti di legittimazione e di fasi transitorie all’interno delle più ampie dinamiche di valorizzazione immobiliare.

In un Paese in cui il diritto allo studio è sempre più compromesso dall’aumento dei costi e dalla cronica carenza di investimenti pubblici, il capitale privato occupa gli spazi lasciati vuoti dalle istituzioni, ma lo fa alle proprie condizioni. Nascono così strutture di fascia alta, economicamente inaccessibili alla maggioranza, in cui lo studente diventa uno strumento di marketing più che il destinatario di un bisogno reale. Una crisi concreta viene così trasformata in un’ulteriore occasione di rendita.

A Roma non mancano gli esempi. L’ex Dogana di San Lorenzo, presentata come risposta all’emergenza abitativa studentesca, è stata trasformata in The Social Hub [15], una struttura ricettiva di fascia alta rivolta a turisti, nomadi digitali e investitori. Al Pigneto, l’ex cinema Impero, la terza sala cinematografica più grande di Roma, risalente al 1936, è stato demolito per realizzare uno studentato privato da ottanta posti letto. Anche il lago di Casal Bertone, emerso dopo i lavori di demolizione delle Officine Zero, è destinato a ospitare una struttura simile.

Parallelamente, a Roma come in altre città italiane, si assiste alla progressiva repressione di spazi sociali e pratiche solidali dal basso. È il caso di Spin Time, storica occupazione abitativa e spazio culturale dell’Esquilino, oggi minacciata di sgombero per far posto a un’ulteriore struttura ricettiva. Il tutto mentre la città assiste a una proliferazione di grandi alberghi di lusso, con quattordici nuove strutture autorizzate negli ultimi anni nel solo centro storico.

Anche agli Ex Mercati Generali, circa due terzi degli 85 mila metri quadrati complessivi sono destinati a funzioni ricettive. Come osserva Christian Raimo, si tratterà di «un altro alberghetto per studenti benestanti o turisti, con compensazioni pubbliche minime e interesse collettivo nullo» [16]. Anche l’ex assessore all’urbanistica Paolo Berdini si espone, mettendo  in guardia il Sindaco Gualtieri e il Presidente del Municipio VIII Ciaccheri: «Fermate la convenzione, perché avete sbagliato a firmarla» [17].

Il pattern è evidente. Le amministrazioni progettano la città come un asset da mettere a valore, promuovendo interventi di “rigenerazione urbana” che, dietro una narrazione sociale, producono profitti privati, innalzano i costi dell’abitare e riducono progressivamente l’accesso agli spazi urbani. In questo schema, chi ha contribuito a costruire l’identità, la vitalità e l’attrattività dei quartieri viene sistematicamente escluso dai processi decisionali e, spesso, espulso dagli stessi luoghi che ha reso vivi.

Le mani sulla città: potere e finanza immobiliare

E quando a guidare queste operazioni entra in gioco un capitale globale, la logica si concretizza in modo ancora più netto.

Dietro la vicenda degli Ex Mercati Generali non si cela solo l’intento di rigenerare un’area o rispondere all’emergenza abitativa: a guidare il progetto c’è un attore potente e globale che vede la città come un terreno di investimento estremamente redditizio. Fondata negli Stati Uniti negli anni Cinquanta, Hines è oggi uno dei maggiori fondi immobiliari al mondo, con asset distribuiti tra residenziale, direzionale, logistica e student housing. Non è un partner tecnico neutro della rigenerazione urbana e arriva a Roma con l’obiettivo chiaro di generare profitti.

Il modello è lineare: la finanza immobiliare globale individua aree dismesse strategiche, le valorizza con progetti ad alto impatto economico e trasforma il patrimonio pubblico in una garanzia implicita per i propri investimenti. Gli Ex Mercati Generali ne sono un esempio lampante: oltre 85 mila metri quadrati ceduti per sessant’anni, un canone simbolico e ricavi stimati per il fondo superiori ai 30 milioni di euro. In questo schema, il diritto alla città e l’interesse pubblico diventano del tutto secondari rispetto alla redditività privata.

Non sorprende che Hines operi in Italia all’interno del cosiddetto “Piano Casa” [18], lanciato dalla premier Giorgia Meloni come risposta al disagio abitativo, ma basato su risorse pubbliche insufficienti e sull’affidamento ai fondi privati della regia delle politiche abitative. In questo contesto la casa smette di essere un diritto primario e torna a essere merce e prodotto finanziario. 

A rendere ancora più discutibile la presenza del fondo ci sono anche i legami finanziari che esso intrattiene. Nel 2021 Hines ha ricevuto investimenti dalla compagnia assicurativa israeliana Menora Mivtachim Holdings, un gruppo che, secondo osservatori indipendenti [19] e rapporti internazionali, risulta coinvolto in contesti militari controversi e negli insediamenti nei Territori Palestinesi Occupati, considerati illegali dal diritto internazionale e associati a gravi violazioni dei diritti umani.

Proprio per questi motivi la presenza di Hines a Roma è diventata oggetto di contestazione politica: il 9 gennaio 2026 attivisti e realtà sociali dei quartieri Garbatella e Ostiense hanno occupato gli Ex Mercati Generali, esponendo striscioni con la scritta “No Funds to Genocide – Capitali che uccidono altrove, investono qui”. Secondo i contestatori, qualsiasi collaborazione istituzionale con fondi che traggono profitto da contesti di violazioni sistematiche dei diritti umani è inaccettabile, soprattutto considerando che Hines nel 2023 ha già dimostrato criteri etici selettivi, sospendendo i rapporti con investitori russi dopo l’invasione dell’Ucraina.

La vicenda mostra come le città non siano spazi neutrali. I flussi di capitale globale si materializzano in progetti immobiliari speculativi, nell’aumento dei canoni e in trasformazioni che incidono direttamente sulla vita quotidiana dei quartieri. Per questo la città diventa necessariamente uno spazio di contrattazione e conflitto, in cui i cittadini possano reclamare i propri diritti, contestare decisioni imposte dall’alto e rivendicare un ruolo attivo nella costruzione del tessuto urbano.

Ritirata del pubblico nella città neoliberale

L’amministrazione pubblica, che dovrebbe operare nell’interesse collettivo e orientare le trasformazioni urbane secondo una visione di lungo periodo, appare oggi incapace di esercitare un ruolo di governo effettivo. Invece di pianificare, definire priorità e tutelare il patrimonio comune, interviene spesso in modo reattivo, giustificando la cessione di parti di città con l’urgenza di “riparare” situazioni di abbandono che sono, in molti casi, il risultato di scelte politiche e amministrative precedenti. Anche nel caso degli Ex Mercati Generali, l’abbandono non è stato né naturale né inevitabile: al momento del trasferimento delle attività, nel 2002, gli edifici erano in buono stato e pienamente utilizzabili.

È in questo vuoto di visione politica che fondi di investimento e attori della finanza immobiliare finiscono per orientare le trasformazioni urbane. Gli Ex Mercati cessano così di essere uno spazio potenzialmente aperto alla progettualità collettiva e vengono ricondotti a un’operazione economica valutata quasi esclusivamente in termini di redditività e attrattività per il mercato.

Questa dinamica riflette una mutazione più ampia del ruolo del pubblico nella città neoliberale. Perfino durante le grandi stagioni speculative del Novecento, Stato e amministrazioni mantenevano almeno formalmente una funzione di mediazione e tutela dell’interesse collettivo. Oggi quel ruolo si è profondamente ridimensionato: il pubblico pianifica sempre meno e si limita a facilitare l’azione del mercato, assumendo il compito di rimuovere ostacoli, “sbloccare” aree e garantire la sostenibilità economica degli investimenti. In questo slittamento, la città smette di essere uno spazio politico e viene trattata come una piattaforma competitiva.

Eppure il compito del Comune dovrebbe essere esattamente opposto. Non inseguire gli investitori, ma definire le regole del gioco, fissare obiettivi chiari e alzare le ambizioni ambientali, sociali e urbanistiche. Se il privato può modificare un progetto per aumentarne la redditività, il pubblico deve poterlo rimettere in discussione quando non rispetta standard condivisi o quando emerge dal basso una mobilitazione cittadina ampia e persistente. In gioco non c’è solo un singolo intervento, ma il diritto stesso alla città, inteso come diritto dei cittadini a incidere sulle decisioni che producono e trasformano lo spazio urbano.

Roma e i vuoti come possibilità: rinaturazione e autorganizzazione

Il modello di crescita urbana che Roma sembra oggi inseguire non è né nuovo né inesplorato, ma affonda le sue radici in un paradigma neoliberale fondato sulla competizione tra città, sull’attrazione di capitali e sulla centralità dell’investimento immobiliare come motore di sviluppo. Le cosiddette alpha cities come New York, Londra e, più recentemente, Milano ne hanno già mostrato gli effetti: una crescita profondamente squilibrata, città sempre più costose, una ricchezza concentrata nelle mani di pochi e un ampliamento sistematico delle diseguaglianze sociali e spaziali. In questo quadro, la gentrificazione non è un effetto collaterale, ma una conseguenza strutturale di un modello che produce rendita e valore finanziario espellendo progressivamente proprio quei soggetti che rendono i contesti urbani vivi e desiderabili. 

Riproporre oggi questo paradigma in forma di “copia-incolla”, ignorandone gli esiti già evidenti, risulta non solo inefficace ma strutturalmente inadeguato, soprattutto in un contesto come quello romano. Roma non è una città qualsiasi: è una città rimasta a lungo sospesa sul piano politico, amministrativo e progettuale, una condizione prodotta dalla sua stratificazione storica, dalla complessità dei conflitti di potere e dalla difficoltà di governare tempi e scale che eccedono la pianificazione ordinaria.

Questa sospensione, tuttavia, insieme ai danni evidenti della negligenza istituzionale, della speculazione e dell’abbandono pubblico, ha aperto anche spazi inattesi di possibilità. Nei vuoti lasciati dall’inerzia amministrativa, la città ha reagito organizzandosi dal basso e dimostrando che forme di rigenerazione spontanea e non estrattiva non solo sono possibili, ma sono già in atto. Progetti incompiuti, edifici dismessi, rovine e spazi apparentemente privi di funzione si sono trasformati in veri e propri laboratori urbani, nei quali, lontano dalle logiche della crescita e del profitto, si sperimentano pratiche collettive dell’abitare e di cura, forme di autogoverno e convivenze inedite con ecosistemi spontanei.

In questi contesti si producono risposte biologiche e sociali impreviste. Da un lato la natura rioccupa suoli e acque sottratti al cemento, generando biodiversità urbana e contribuendo alla regolazione climatica, mentre accanto le comunità costruiscono relazioni, servizi pubblici, cultura e spazi di socialità capaci di incidere concretamente sulla vita quotidiana. Esperienze come l’ex Snia, Metropoliz, Porto Fluviale o Spin Time sono espressioni di una città che ha saputo produrre valore al di fuori delle logiche della rendita, dando forma a qualcosa di raro e prezioso.  

Come mostrano anche le ricerche del collettivo Stalker – Osservatorio Nomade, raccolte in parte nella recente mostra ‘Abitare le rovine del presente’, attualmente esposta al MACRO, le rovine contemporanee [20] non sono scarti, ma al contrario luoghi generativi che meritano attenzione. Non a caso, sono proprio queste esperienze ad attirare oggi l’interesse di quelle stesse città competitive a cui Roma sta tentando goffamente di assomigliare, città che, dopo aver inseguito attrattività, investimenti e strategie di branding, si trovano ora impoverite sul piano della partecipazione, dell’innovazione dal basso e della capacità di rispondere ai bisogni reali delle comunità.

«E allora la domanda da porci è semplice, e riguarda tutti: che modello di città stiamo costruendo? Roma vuole davvero seguire la strada di Milano, dove la rendita ha prevalso su tutto, dove i quartieri popolari vengono trasformati in vetrine, dove il diritto all’abitare diventa un lusso e dove chi non ha redditi alti viene progressivamente espulso?» scrive Alberto Campailla [21], presidente di Nonna Roma.

Perché Roma dovrebbe rinunciare a ciò che la rende ancora diversa? Perché trasformarsi in una versione tardiva e indebolita di città che hanno già mostrato i loro limiti? Rivendicare un percorso alternativo non significa rifiutare il cambiamento. Significa immaginare un modello di sviluppo costruito a partire da ciò che già esiste, dai conflitti, dalle pratiche di cura, dalle intelligenze diffuse e dai processi di autorganizzazione che continuano a produrre città, nonostante tutto.

Ex Mercati, laboratorio per un nuovo modello di città

In questo quadro, il caso degli Ex Mercati Generali assume un rilievo che va ben oltre la singola vertenza urbana e rappresenta un punto di svolta nel dibattito sul futuro sviluppo di Roma. 

Per dimensione, valore pubblico e posizione strategica, rappresenta uno degli ultimi grandi spazi non edificati in un quadrante centrale già segnato da intensi processi di gentrificazione, oggi destinato a essere sottratto all’uso collettivo per sessant’anni attraverso un’operazione che incrementa ulteriormente il consumo di suolo dell’area. Una scelta particolarmente grave in una città e in una regione che, secondo i più recenti dati ISPRA [22], registrano tra i più alti tassi di consumo di suolo a livello nazionale, con effetti diretti sull’aumento delle temperature urbane e sulla gestione delle acque meteoriche. In un contesto di crisi climatica, aggiungere nuove cubature e impermeabilizzare altro terreno appare una risposta anacronistica. Questo approccio sacrifica una ricchezza ecologica che si è rigenerata in oltre vent’anni, capace di regolare il microclima, ridurre l’inquinamento e ospitare biodiversità urbana. Al suo posto, un progetto allineato alle logiche della finanza immobiliare globale, oggi protagonista delle grandi trasformazioni urbane e sempre più centrale anche nelle politiche abitative, spesso a discapito del diritto alla casa e della permanenza delle comunità nei quartieri.

Di fronte a questo scenario, cittadini e comitati rivendicano un’alternativa a un’idea di città ridotta a spazio da consumare e mettere a valore. Chiedono uno spazio pubblico aperto, rinaturalizzato e governato collettivamente, capace di sperimentare forme di abitare più sostenibili, resilienti e inclusive. Tra scandali urbanistici, caro affitti, crisi climatica e mobilitazioni globali, il rapporto tra chi vive la città e chi ne decide le trasformazioni si è fatto apertamente politico, rivelando come scelte spesso assunte senza consultazioni incidono su molti aspetti del quotidiano, dall’abitare allo spazio pubblico. In questo contesto, quanto emerso attorno agli Ex Mercati Generali, dall’affluenza alla prima conferenza pubblica di urbanistica civica dell’VIII Municipio promossa dal Comitato, alle alleanze costruite con altre realtà in lotta nella città, restituisce con chiarezza l’urgenza di costruire un fronte critico capace di incidere nel dibattito sulla trasformazione urbana.

Gli Ex Mercati diventano così un punto di concentrazione di conflitti e aspirazioni, uno spazio in cui si rende visibile chi governa la città e nell’interesse di chi, ma anche la possibilità concreta di mettere in dubbio un modello di abitare e di città estrattivista e speculativo. Una possibilità che parte dal riconoscimento di ciò che già esiste: la ricchezza naturale emersa dall’abbandono e l’insorgenza sociale di una cittadinanza che rivendica di essere co-autrice del proprio spazio urbano. Riconoscere questo conflitto significherebbe, per il Comune, alzare finalmente il livello, smettendo di inseguire gli interessi degli investitori e assumendo un ruolo di guida, capace di definire regole chiare e ambiziose che riconoscano il valore della città come bene comune.

Partendo da queste istanze e da questa ambizione, il Comitato, insieme ad altre realtà attive sul territorio, ha convocato per il 28 febbraio una manifestazione che avrà come sfondo simbolico gli Ex Mercati, ma che parlerà alla città intera. Un momento di convergenza delle lotte che attraversano Roma, in cui comitati e cittadini, provenienti da quartieri diversi e da battaglie locali, si riconoscono in una causa comune: il rifiuto di un futuro che privatizza, esclude e consuma la città. Il 28 febbraio non si scende in piazza solo contro un singolo progetto, ma per prendere parola pubblicamente su che modello di città stiamo costruendo e per chi, affermando che Roma vuole tutt’altro e che esiste una cittadinanza consapevole, organizzata e determinata a partecipare attivamente alla definizione del proprio futuro urbano.

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Note

1.  Roma Capitale. “Ex Mercati Generali, in corso operazione anti-degrado.” Roma Capitale, 15 gennaio 2026.https://www.comune.roma.it/web/it/notizia/ex-mercati-generali-in-corso-operazione-anti-degrado.page
2. Comune di Roma – Dipartimento VI. Licitatione privata per l’affidamento in concessione di parte del complesso degli Ex Mercati Generali di Roma, via Ostiense. Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana, Parte Seconda n. 259, 7 novembre 2003. https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2003/11/07/S-23563/p2
3.  “Roma: presentato progetto per gli Ex Mercati Generali – Città dei Giovani di Rem Koolhaas.” Edilportale.com, 29 novembre 2004. https://www.edilportale.com/news/2004/11/risultati/roma-presentato-progetto-per-gli-ex-mercati-generali_5857_37.html
4. Roma Capitale / Lamaro Appalti S.p.A.Convenzione per la concessione di parte del complesso degli Ex Mercati Generali di Roma, via Ostiense. Atto pubblico amministrativo, 14 novembre 2006, Rep. n. 9612; registrato presso l’Agenzia delle Entrate di Roma, 21 novembre 2006.
5. Roma Capitale – Giunta Capitolina. Deliberazione n. 66 del 13 marzo 2015, variante al progetto di riqualificazione degli Ex Mercati Generali di via Ostiense. Roma Capitale, 13 marzo 2015. (Atto citato in Determinazione regionale G00666 del 26 gennaio 2021). / Roma Capitale – Giunta Capitolina. Deliberazione n. 199 del 15 settembre 2017, disposizioni sul progetto di riqualificazione degli Ex Mercati Generali di via Ostiense. Roma Capitale, 15 settembre 2017. (Atto menzionato nel Protocollo RC n. 21192/2020)
6. Autorità Nazionale Anticorruzione (ANAC). Delibera n. 431, Adunanza del 14 settembre 2022: Concessione del Complesso degli Ex Mercati Generali del Comune di Roma. Roma: ANAC, 14 settembre 2022. https://www.anticorruzione.it/documents/91439/2733112/Delibera%2Bn.%2B431%2Bdel%2B14%2Bsettembre%2B2022.pdf/1e6ba775-04aa-e6b2-7e64-de6a3913d843?t=1664443303900.
7. Autorità Nazionale Anticorruzione. “Ex Mercati generali, ANAC: ‘Variante illegittima, gravi ritardi nei lavori’.” ANAC.it, 30 settembre 2022. https://www.anticorruzione.it/-/ex-mercati-generali-anac-variante-illegittima-gravi-ritardi-
8. Roma Capitale – Giunta Capitolina. Deliberazione n. 155 del 5 maggio 2023, Revoca della Seconda Variante al progetto di riqualificazione degli Ex Mercati Generali (DGC n. 199/2017). Roma: Roma Capitale, 2023.
9. Roma Capitale. “Ex Mercati Generali: firmata convenzione integrativa, al via progetto di rigenerazione.” comune.roma.it, 10 novembre 2025. https://www.comune.roma.it/web/it/notizia/ex-mercati-generali-firmata-convenzione-integrativa-al-via-progetto-di-rigenerazione.page
10.  Roma Capitale. “Ex Mercati Generali, ok Assemblea pubblico interesse.” Roma Capitale, 25 luglio 2025.https://www.comune.roma.it/web/it/notizia/ex-mercati-generali-ok-assemblea-pubblico-interesse.page
11. Roma Capitale. Deliberazione del Consiglio Comunale n. 57 del 2 marzo 2006. Allegato A: “Regolamento di partecipazione dei cittadini alla trasformazione urbana.” Roma: Comune di Roma, 2006. https://www.comune.roma.it/web-resources/cms/documents/delibera_numero_57_regolamento_partecipazione_2006.pdf
12. Roma Capitale, “Ex Mercati Generali: al via i tavoli di dialogo con il territorio,” Comune di Roma, 24 gennaio 2026,https://www.comune.roma.it/web/it/notizia/ex-mercati-generali-al-via-tavoli-di-dialogo-con-il-territorio.page
13. Roma Capitale. “Una nuova mappa per (ri)conoscere Roma.” Iniziativa Roma Unisce. Roma Capitale, s.d. https://www.comune.roma.it/web/it/iniziativa-roma-unisce.page?contentId=RMU1453615
14. Cassa Depositi e Prestiti. “Bando PNRR per gli studentati.” Roma: Cassa Depositi e Prestiti, s.d. https://www.cdp.it/sitointernet/it/nuovo_bando_studentati_pnrr.page
15. IRPI Media. “Città in affitto: Roma San Lorenzo e The Social Hub, speculazione sugli studentati di lusso.” IRPI Media, 22 ottobre 2025. https://irpimedia.irpi.eu/cittainaffitto-roma-san-lorenzo-the-social-hub-speculazione-studentati-di-lusso/
16. Raimo, Christian. 2025. https://www.instagram.com/p/DRjVXMBDMKK/?igsh=cWxuZHJwaDRhMnVq
17. Berdini, Paolo. Intervento all’assemblea pubblica con l’amministrazione dell’VIII Municipio, 26 novembre 2025, diretta streaming su Instagram. https://www.instagram.com/reel/DRuLP-OCLSD/?utm_source=ig_web_copy_link&igsh=MzRlODBiNWFlZA==
18. Il Sole 24 Ore. “Parte lo spin-off Hines Italia e il Piano Casa.” 24plus, 13 gennaio 2026. https://24plus.ilsole24ore.com/art/parte-spin-off-hines-italia-il-piano-casa-AIUOG0p
19. Who Profits. “Menora Mivtachim Holdings.” Who Profits, s.d. https://www.whoprofits.org/companies/company/7356
20.  MACRO – Museo d’Arte Contemporanea di Roma. “Abitare le rovine del presente.” Mostra a cura di Stalker, MACRO, Roma, fino al 22 marzo 2026. https://www.museomacro.it/mostra/abitare-le-rovine-del-presente
21. Campailla, Alberto. “Perché il progetto degli ex Mercati Generali rafforza la crisi abitativa.” Nonna Roma, 3 dicembre 2025.https://nonnaroma.it/2025/12/03/ex-mercati-generali-crisi-abitativa/
22. ISPRA – Istituto Superiore per la Protezione e la Ricerca Ambientale. Consumo di suolo, dinamiche territoriali e servizi ecosistemici. Edizione 2025. https://www.snpambiente.it/wp-content/uploads/2025/10/sintesi-consumo-di-suolo-2025.pdf

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